房企新質生產(chǎn)力破局：智慧康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級的啟示
發(fā)布日期:2025/6/30 17:19:40 | 瀏覽次數(shù):235 來源:特發(fā)地產(chǎn)一、研究背景和目的
據(jù)調查，我國60歲及以上人口已近3億，占比約20%，預計2035年超4億、達30%以上，養(yǎng)老、健康管理與醫(yī)療服務需求劇增�？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)涵蓋健康管理、養(yǎng)老服務、文化旅游、體育康復等多業(yè)態(tài)，2023年市場規(guī)模逾11.5萬億元。廣義康養(yǎng)若含養(yǎng)老及旅游，規(guī)模超20萬億元，預計2035年接近30萬億元。
二、日本藤澤智慧康養(yǎng)項目（SST）
SST項目位于神奈川縣藤澤市，距離東京市中心大約50公里，占地面積19公頃，原為松下集團電視工廠舊址，是東京都會圈的重要外圍區(qū)域。項目旨在打造一個示范性的可持續(xù)智慧社區(qū)，實現(xiàn)低碳環(huán)保、智能化管理和全方位綜合服務，構建一個“30分鐘生活圈”，涵蓋居住、醫(yī)療、教育、商業(yè)和休閑等多種功能，以最便利的高質量服務推動實現(xiàn)“在地安養(yǎng)、在地終老”的目標。
三、SST項目的借鑒與啟示
（一）中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)制約因素
作為中小規(guī)模房企，在推動地產(chǎn)+康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉型升級的過程中，可能存在的制約因素：
1.資金和融資壓力�？叼B(yǎng)項目通常需要前期大量投入，包括土地、建筑、設備、智能化系統(tǒng)以及后續(xù)運營資金。融資渠道受限、貸款利率較高以及政策性資金競爭激烈，都可能成為推進項目的阻力。
2.專業(yè)人才和技術瓶頸�？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)涉及醫(yī)療、養(yǎng)老、康復、健康管理以及智能信息系統(tǒng)的綜合運用，中小企業(yè)在引進、培養(yǎng)及留住專業(yè)人才方面存在一定困難，同時在技術研發(fā)和系統(tǒng)集成方面也可能缺乏足夠的實力，導致服務和產(chǎn)品難以與市場領先者競爭。
3.產(chǎn)業(yè)鏈整合能力不足。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是一個多元融合的領域，不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，還涉及醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、旅游等多個領域。中小型企業(yè)在整合供應鏈、搭建跨界合作平臺和協(xié)調各方資源上，往往經(jīng)驗和資源相對有限，難以形成完整的康養(yǎng)服務生態(tài)圈。
（二）SST項目對于房企產(chǎn)業(yè)升級的借鑒意義
PPP模式構建產(chǎn)管學多方共治平臺。藤澤SST項目作為一個典型的社區(qū)改造（城市更新）項目，由松下集團主導，聯(lián)合藤澤市政府、金融機構、設計公司、建筑企業(yè)以及多所高校和研究機構，共同組成了“藤澤SST聯(lián)盟”，三方采用PPP模式，即公共部門和私營部門共同出資、共擔風險、共享收益。
這種模式下，當?shù)厥姓撠煂徟椖恳?guī)劃，提供土地資源、政策引導和部分資金支持，確保項目符合公共利益和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，同時負責協(xié)調和承擔部分基礎設施建設，如道路、公共照明、公共安全設施等，形成穩(wěn)定的外部環(huán)境。企業(yè)方提供先進的綠色技術、智慧家居與能源管理解決方案，并注入必要的資本，承擔項目建設和部分運營風險。高校和研究機構參與項目的前期技術評估、方案優(yōu)化和后期效果監(jiān)測，為項目引入最新的研究成果和創(chuàng)新理念，保證項目持續(xù)符合可持續(xù)發(fā)展目標。
（三）地產(chǎn)+智慧康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級的行動建議
1.制定清晰的轉型戰(zhàn)略與愿景。尊重市場及客戶訴求，深入調研目標客戶群體（如老齡群體、家庭、醫(yī)療需求等），明確康養(yǎng)市場的痛點與需求，制定符合企業(yè)實際情況的轉型戰(zhàn)略。先在部分項目中試行新的業(yè)務模式，再逐步擴大規(guī)模，在有限區(qū)域內開展試點，先行驗證新業(yè)務模式的可行性，積累經(jīng)驗和成功案例，再逐步推廣至更大范圍。
2.跨界合作推動資源整合。房企可以與頭部醫(yī)療機構、養(yǎng)老服務、科技企業(yè)、保險公司等形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，整合各方專業(yè)資源，共同開發(fā)康養(yǎng)產(chǎn)品和服務，實現(xiàn)從能源管理、健康監(jiān)控到社區(qū)服務的全鏈條數(shù)字化管理。
3.爭取政策支持與多元融資。積極與地方政府溝通，爭取康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)相關的稅收優(yōu)惠、專項補貼或低息貸款，降低轉型成本。探索與金融機構、風險投資等合作，構建多渠道融資體系，為轉型項目提供穩(wěn)定的資金支持。